6 Gründe
für den Immobilienverkauf

Der Immobilienmarkt gilt vor allem in Ballungsgebieten als sehr angespannt, die Folge sind stetig steigende Immobilienpreise. Viele Untersuchungen und Statistiken befassen sich vor diesem Hintergrund bevorzugt mit der Nachfrageseite bei Immobilientransaktionen. Potentielle Käufer stehen vor der Herausforderung, überhaupt ein geeignetes Objekt zu finden, zu bewerten, in Kaufpreisverhandlungen zu treten und die Finanzierung sicherzustellen. Da scheint die Position des Verkäufers vergleichsweise bequem. Doch dieser Eindruck täuscht, denn längst nicht immer erfolgt der Verkauf freiwillig. Sehr oft zwingen die Umstände dazu.

Die wichtigsten Verkaufsanlässe bei Immobilien – ein Überblick

Was sind also typische Gründe für Immobilienverkauf? Hier eine Zusammenstellung und Erläuterung der wichtigsten Motive.

1. Erbschaften
   Deutschland ist ein Land der Erben. Bedingt durch den demografischen Wandel gibt es hierzulande eine wachsende Zahl von Erbfällen, die sich auf immer weniger Erben verteilen. Immobilien liegen als Erbmasse im Trend. Experten gehen davon aus, dass künftig in zwei von drei Nachlassfällen Häuser, Grundstücke oder Wohnungen zum Erbe gehören werden. Die Wahrscheinlichkeit, Immobilieneigentum zu erben erhöht sich dadurch signifikant. Viele Erben verfügen aber bereits über ein eigenes Haus oder eine Wohnung, sie benötigen daher das Nachlass-Objekt nicht für ihren Eigenbedarf, scheuen aber den Aufwand der Vermietung. Der Verkauf wird daher häufig bevorzugt.
2. Realisierung von Gewinnen
   Auch wenn Immobilien-Investments als wertbeständige Anlage gelten und angesichts der anhaltenden Niedrigzinssituation als Anlage empfohlen werden, ein Motiv zum Verkauf ist sicher auch die Absicht, in den letzten Jahren erzielte Wertsteigerungen zu realisieren. Hier gilt allerdings: wer seine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb mit Gewinn veräußert, muss normalerweise Spekulationssteuer zahlen. Dabei gibt es auch einige steuerliche Feinheiten zu beachten. Der Verkauf will daher gut überlegt und geplant sein.
3. Arbeitsplatz- und Ortswechsel
   Jedes Jahr ziehen in Deutschland rund 4,8 Millionen Haushalte oder mehr als zehn Prozent der Bevölkerung um. Die Gründe sind vielschichtig: Jobwechsel, ein neuer Studienort, Partnerschaft und Familiengründung, ein weiterer Lebensabschnitt – um nur die wichtigsten zu nennen. Auch wenn nur eine Minderheit der Umziehenden bereits vorher in den eigenen vier Wänden lebte, für diejenigen, auf die dies zutrifft, stellt sich die Frage, was mit dem nicht mehr benötigten Wohneigentum geschehen soll. Auch hier wird häufig der Verkauf präferiert – insbesondere wenn damit eine Immobilie am neuen Wohnort finanziert werden soll. Dann kommt es sehr auf das richtige ‘Timing’ an.
4. Familiäre und berufliche Umbrüche
   Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit, Scheidung oder Trennung verändern die finanzielle Situation und die persönlichen Lebensumstände grundlegend. Ein Haus wird dann oft zu groß oder kann nicht mehr finanziert werden. Im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung oder zur Sicherung des Lebensunterhaltes werden große Geldbeträge benötigt. Dann muss das Immobilieneigentum häufig veräußert werden, um die finanziellen Folgelasten tragen zu können und die eigene Existenz weiter zu sichern. In vielen Fällen drängt dabei die Zeit, so dass der Verkauf schnellstmöglich realisiert werden muss.
5. Wirtschaftliche Zwangslage
   Leider ist es gar nicht so selten, dass eine Immobilie wegen finanzieller Probleme aufgegeben werden muss. Häufig – aber keineswegs ausschließlich – sind die zuvor genannten familiären und beruflichen Umbrüche dafür verantwortlich. Manche Eigentümer haben sich aber auch finanziell überhoben oder verfügen über keine solide Finanzierung. Bundesweit mussten im letzten Jahr rund 31.000 Objekte zwangsversteigert werden, in Bayern waren es rund 2.500. Der (Not)verkauf ist oft das letzte Mittel, um die private Insolvenz zu vermeiden und der Zwangsversteigerung zu entgehen. Der Verkauf erfolgt dann unter Druck und unter ungünstigen Umständen.
6. Persönliche Lebensumstände
   Oft wird das Wohnen im eigenen Heim im Alter oder bei Krankheit zum Problem. Viele Wohnungen und Häuser sind nicht alters- oder krankengerecht oder können nur mit hohem Aufwand entsprechend umgestaltet werden. Wenn ein Partner stirbt, wird das bisherige Haus oder die Wohnung zu groß. Oder es tritt Pflegebedürftigkeit ein, die zu Hause nicht mehr dargestellt werden kann. In diesen Fällen stellt sich die Frage, was mit der nicht mehr benötigten Immobilie geschehen soll. Dabei wird vielfach die Lösung im Verkauf gesucht. Dabei geht es auch um Wege der finanziellen Existenz- und Alterssicherung für den Verkäufer – zum Beispiel durch Vereinbarung einer Leibrente anstelle einer einmaligen Kaufpreiszahlung.

Zusätzliche Faktoren beeinflussen Verkaufspreis
Diese kurze – und keineswegs vollständige – Übersicht zeigt, dass beim Verkauf von Immobilien ganz unterschiedliche und individuelle Rahmenbedingungen gelten, die den Verkaufsprozess nachhaltig beeinflussen. Hinzu kommen weitere Umstände, die mit dem Objekt selbst und seiner Nutzung zusammenhängen:a) Je nachdem, ob es sich um ein unbebautes Grundstück, ein Ein- oder Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung handelt, sind die Marktbedingungen durchaus unterschiedlich. Und natürlich spielt die Lage immer eine wichtige Rolle. Auch in einem grundsätzlich attraktiven Raum wie München gibt es begehrtere und weniger begehrte Lagen.

b) Ein weitere wichtige Einflussgröße ist der Zustand der Immobilie. Bei manchen Objekt besteht erheblicher Sanierungs- und Modernisierungsbedarf. Nicht selten ist abzuwägen, was besser ist: der unsanierte Verkauf mit entsprechender Preisminderung oder erst Sanierung und dann Verkauf. Gelegentlich kann sogar der Abriss die beste Lösung sein.

c) Auch die Nutzung spielt eine Rolle. Die Vermarktungschancen vermieteter Objekte unterscheiden sich von denen freier Immobilien. Bei Mietimmobilien besteht das Käufermotiv vor allem im Investment-Interesse, bei freien Immobilien können auch Kaufinteressenten angesprochen werden, die das Objekt selbst nutzen wollen. Dementsprechend unterscheidet sich die Kosten-Nutzen-Kalkulation und die verkäuferische Argumentation.

d) Bei der Festlegung des Preises gibt es ebenfalls einiges zu beachten. Dabei spielt natürlich der ‘Marktwert’ des Objektes als Basis für die Preisfestlegung eine entscheidende Rolle. Es können aber auch weitere Gesichtspunkte von Bedeutung sein, zum Beispiel Art und Zeitpunkt von Zahlungen oder steuerliche Aspekte.

Heinrichs Immobilien – so gelingt Ihr Verkauf

Daraus folgt, der Verkauf einer Immobilie ist auch in einer Marktsituation, in der hohe Nachfrage besteht, eine durchaus komplexe und anspruchsvolle Aufgabe. Sicher können Sie die Vermarktung in die eigene Hand nehmen. Ohne Marktkenntnisse und Immobilien-Know How ist die Wahrscheinlichkeit aber groß, dass Sie dabei ein suboptimales Ergebnis erzielen und nicht erreichen, was möglich wäre. Besser ist es, die Vermarktung Ihres Objektes in professionelle Hände zu geben.

Heinrichs Immobilien verfügt als Immobilienmakler über langjährige Expertise auf dem Münchner Terrain. Wir stehen Ihnen beim Verkauf mit Rat und Tat zur Seite – und berücksichtigen dabei Ihre individuellen Wünsche und Rahmenbedingungen. Vertrauen Sie auf unser Know How und unsere Erfahrung! Es lohnt sich für Sie.