Teil 2: Mietpreisbremse und Bestellerprinzp

Bestellerprinzip bei Maklergebühren

Bei den Maklergebühren soll künftig das Prinzip gelten, dass grundsätzlich derjenige den Makler bezahlt, der ihn auch bestellt – daher die Bezeichnung ‚Bestellerprinzip‘. In den meisten Fällen ist das heute der Vermieter. Er nutzt damit die Marktkenntnisse des Maklers und dessen Erfahrungen bei der Vermietung. Der Makler nimmt den Vermietern viel Arbeit ab, indem er die Inserierung durchführt, Besichtigungen organisiert und nach geeigneten Mietern sucht. Tatsächlich werden die Maklergebühren, die bei Vermietungen höchstens 2,38 Nettokaltmieten betragen dürfen, heute in vielen Fällen von den Mietern getragen, auch wenn sie selbst keinen Makler beauftragt haben. Das gilt wiederum bevorzugt für Ballungsgebiete, wo einem begrenzten Wohnungsangebot eine starke Nachfrage gegenübersteht. In der Überwälzung der Makler-Courtage auf die Mieter kommt die unterschiedliche Marktposition von Vermietern und Mietern zum Ausdruck. Die Bestellerprinzip-Einführung soll hier zu einer gerechteren Kostenverteilung führen.

Bestellerprinzip soll Mieter entlasten

Auch das Bestellerprinzip bei der Maklerbeauftragung scheint nachvollziehbar. Dass derjenige für die Leistung bezahlt, der sie auch bestellt hat, entspricht nicht nur dem allgemeinen Rechtsempfinden, sondern ist in den meisten Wirtschaftsbereichen gängige Praxis. Für den Mieter, der die Maklergebühren tragen muss, stellen sie in der Regel einen unerwünschten zusätzlichen Kostenfaktor neben der Miete dar, dem offensichtlich keine, ihm zugutekommende Gegenleistung gegenübersteht.

Bestellerprinzip belastet funktionierenden Immobilienmarkt

Auch die Bestellerprinzip-Einführung stößt auf Bedenken. Hier rechnen Experten ebenfalls mit Ausweichreaktionen. So könnten Vermieter verstärkt versuchen, die von ihnen zu tragenden Maklerkosten auf die Miete aufzuschlagen und damit zu kompensieren. Allerdings würde die Mietpreisbremse einem solchen Vorgehen Grenzen setzen – mit den zuvor geschilderten Effekten. Eine andere Reaktion könnte darin bestehen, dass Vermieter künftig verstärkt auf Makler verzichten und selbst ihre Wohnungen vermarkten. Ob das allerdings die Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarktes verbessert, darf bezweifelt werden. Makler erfüllen bei der Vermittlung von Wohnungen eine wichtige Aufgabe. Sie sorgen für mehr Markttransparenz und kümmern sich um eine schnelle, reibungslose und effiziente Vermietung. Wenn sich Vermieter von der Maklerbeauftragung zurückzögen, könnte eine Konsequenz sein, dass Mieter stärker selbst auf Makler zurückgreifen müssten, um passende Angebote zu finden. In diesem Fall müssten sie den Makler auf jeden Fall bezahlen, denn auch für sie gilt ja das Bestellerprinzip.

Mietpreisbremse und Bestellerprinzip: raueres Klima

Insgesamt ist zu erwarten, dass das Klima am Wohnungsmarkt deutlich rauer wird. Denn das Missverhältnis von Angebot und Nachfrage wird durch Mietpreisbremse und Bestellerprinzip eher verschärft als verbessert. Der Druck im Kessel dürfte sich erhöhen. Dies wird sich auch in einer zunehmenden Zahl an rechtlichen Auseinandersetzungen zeigen. Mietpreisminderungen, Klagen wegen Verstößen gegen die Mietpreisbremse und missbräuchliches Verhalten beim Bestellerprinzip könnten in wachsendem Maße Gerichte beschäftigen – eine weitere unerwünschte Nebenwirkung.

Anreize für Neubau statt mehr Regulierung

Das Fazit lautet: ‚Gut gemeint‘ heißt noch lange nicht ‚gut gemacht‘. Die Erfahrung zeigt, dass es auf Dauer immer schwierig ist, die Marktgesetze aushebeln zu wollen. Auf lange Sicht führt das nicht zum Erfolg. Der Markt wird immer seine eigenen Wege suchen und finden. Die Lösung dürfte nicht in der Limitierung von Preisen und einer administrierten Kostenverteilung liegen, sondern im Ausgleich von Angebot und Nachfrage. Die Schaffung von Anreizen für mehr bezahlbaren Wohnraum und Wohnungsneubau sollte dabei im Fokus stehen. Dann sind Instrumente wie Mietpreisbremse und Bestellerprinzip überflüssig.