Wie entwickeln sich die Immobilienpreise 2023?

In den vergangenen 14 Jahren kannten die Immobilienpreise in Deutschland nur eine Richtung - steil nach oben. Erstmals seit Langem zeichnet sich nun in diesem Jahr eine Trendwende ab. Und viele Eigentümer fragen sich jetzt: was hat das für Konsequenzen für einen von mir angedachten Immobilienverkauf? Platzt die Immobilienblase? Diktieren demnächst die Käufer die Preise? Und inwiefern ist meine Immobilie betroffen?

Wir haben in den letzten Wochen und Monaten mit zahlreichen Eigentümern über die Entwicklung der Kaufpreise gesprochen. Entsprechende Anfragen erreichen uns fast täglich. Viele unserer Kunden spielen schon lange mit dem Gedanken zu verkaufen, manche müssen demnächst verkaufen und andere wollen jetzt noch schnell verkaufen, bevor die Preise ganz in den Keller rauschen. Insgesamt gilt: die Verunsicherung ist groß und man hofft auf einen guten Rat.

Was hat sich 2022 am Immobilienmarkt geändert?

Die Ereignisse in der Ukraine, die in diesem Kontext dramatisch gestiegenen Energiekosten und die hohe Inflation sind nicht spurlos am Immobilienmarkt vorübergegangen. Die Inflation hat die Notenbanken auf den Plan gerufen. Auch in der Euro-Zone steigen nach langem Zögern der EZB die Leitzinsen. Immobilienfinanzierungen haben sich entsprechend verteuert.

Die Folge: es werden mehr Immobilien im Bestand angeboten, weil die Finanzierung plötzlich nicht mehr tragbar ist oder weil die ursprüngliche Kalkulation nicht mehr aufgeht. Auf der anderen Seite wird weniger neu gebaut - wegen der teureren Finanzierung, aber auch wegen der nachhaltig gestiegenen Baukosten. Hier macht sich die allgemeine Teuerung besonders stark bemerkbar.

Finanzierung - Belastung in wenigen Monaten fast verdoppelt

Noch zu Jahresbeginn 2022 konnten Kaufinteressenten eine Immobilie für ca. 1 % Zinsen und 2 % Tilgung finanzieren. Diese 3 % Annuität bedeutete bei einer durchschnittlichen Finanzierungshöhe von 650.000 Euro eine monatliche Belastung von rund 1.625 Euro. Das war für viele Kaufinteressenten gut zu stemmen. In nur einem Dreivierteljahr hat sich die Situation grundlegend verändert.

Aktuell gibt es die gleiche Finanzierung mit einer 10-jährigen Zinsfestschreibung für 4,5 % und einer Tilgungsrate von 1,0 %. Die monatliche Belastung ist damit von 1.625 Euro auf 2.980 Euro gestiegen und hat sich fast verdoppelt. Das können sich viele Kaufinteressenten schlichtweg nicht mehr leisten. Das Ende der Fahnenstange ist dabei noch nicht einmal erreicht, denn mit weiteren Zinsschritten der EZB muss gerechnet werden. Die Finanzierungskosten und damit auch die Belastungen werden weiter steigen.

Zur aktuellen Lage bei Immobilienverkäufen im Landkreis Freising

Derzeit ist in der Presse zu lesen, dass sowohl viele Privatverkäufer als auch Immobilienmakler Probleme haben, Immobilien zu verkaufen. Das stimmt aber nur zum Teil. Tatsächlich haben sich die Vermarktungszeiten verlängert, trotzdem ist der Wunsch nach der eigenen Immobilie nach wie vor stark ausgeprägt. Der Fokus der Kaufinteressenten liegt dabei mehr denn je auf dem Kaufpreis - mit besonderem Blick auf den Teil, der über die Bank oder sonstige Finanzdienstleister finanziert werden soll.

Das Neue ist, dass wesentlich mehr Bestandsimmobilien im Angebot sind; die Anzahl der Neubauimmobilien hingegen sind gesunken. Für unser Gebiet - den Landkreis Freising - haben wir ermittelt, dass sich in den ersten drei Quartalen das Angebot an

• Bestandswohnungen um 20 %
• und das an Bestandshäusern sogar um 35 %

im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum erhöht hat.

Bei Immobilien, die im ersten Halbjahr 2022 auf den Markt gebracht wurden, hatten viele Verkäufer noch eine an den "alten Gegebenheiten" orientierte Preisvorstellung. Das erklärt, in Verbindung mit dem stark gestiegenen Angebot, die Verzögerung bei der Immobilien-Vermarktung. Meiner Meinung wird hier sukzessiv eine Anpassung der Kaufpreisforderungen an das jetzige Preis-Niveau erfolgen.

Das gilt umso mehr, als davon auszugehen ist, dass viele Eigentümer, die jetzt verkaufen wollen oder müssen, ihre Immobilie ebenfalls zeitnah auf den Markt bringen werden. Die Angst vor fallenden Kaufpreisen ist aktuell stark zu spüren und treibt das Angebot.

Das könnte erst der Anfang sein. Nach meiner Einschätzung werden wir den großen Immobilienschock erst 2023 erleben. Dieser könnte sich von früheren Preiseinbrüchen abheben, weil mehrere - schon jetzt wirkende - ungünstige Faktoren zusammentreffen und sich noch verstärken werden:

• der vermutlich auch im nächsten Jahr nicht gelöste Russland-Ukraine-Konflikt,
• weiterhin hohe Energiepreise,
• ein restriktiver geldpolitischer Kurs der EZB zur Bekämpfung der Inflation
• und eine weiterhin oft ratlos wirkende, wenig überzeugende Politik.

Ich halte es vor diesem Hintergrund für möglich, dass die Immobilienpreise im Jahr 2023 nochmals um 15 % bis 25 % nachgeben werden. Für eine Immobilie, deren Marktwert im Januar 2022 noch bei 1.250.000 Mio. Euro gelegen hat, ist jetzt vielleicht noch ein Kaufpreis von 1.125.000 Euro realistisch, im nächsten Jahr könnten es dann nur noch 900.000 Euro sein, wenn meine Prognose sich bewahrheitet.

Das heißt natürlich nicht, dass es nicht auch anders kommen kann. Die Einschätzungen von Immobilien-Experten zur weiteren Marktentwicklung gehen durchaus auseinander - kein Wunder, denn die Zukunft ist bekanntlich unbekannt. Und natürlich zählt auch in schwierigen Zeiten stets die jeweilige Lage, Qualität und Ausstattung des jeweiligen Objekts.

Vorteil bei Vererbung / Verschenkung von Immobilien

So nachteilig sinkende Preise für Immobilienverkäufe sein mögen, bei der Immobilienübertragung durch Schenken oder Vererben wirken sie sich positiv aus. Denn der Wert der Schenkung bzw. des Erbes sinkt und damit auch der für Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer relevante Betrag.

Wenn die Kaufpreise sich so entwickeln wie von mir eingeschätzt, werden auch die Bodenpreise bzw. die von den Landratsämtern ermittelten Bodenrichtwerte mit der nächsten Erhebung zum 31.12.2022 niedriger ausfallen, mindestens gibt es eine Seitwärtsbewegung. Ich halte es für eher unwahrscheinlich, dass die Bodenrichtwerte sich weiter so entwickeln wie in den letzten Jahren.

• HINWEIS: Dies kann und soll keine steuerliche oder rechtliche Beratung gem. Beratungsgesetz sein. Ich empfehle hier, sich bei einem Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt sowie beim zuständigen Finanzamt zu informieren.

Energiekosten - noch wichtiger zu beachten beim Immobilienkauf

In der Vergangenheit haben sich die wenigsten Kaufinteressenten mit dem Energieausweis einer Immobilie befasst. Auch war der Begriff GEG (Gebäudeenergiegesetz) vielfach nicht geläufig. Selbst an bereits durchgeführten oder empfohlenen Sanierungen bestand nur ein mäßiges Interesse. Was beim Kauf damals gezählt hat, war die Verwirklichung von Immobilieneigentum.

Das hat sich angesichts explodierender Energiekosten inzwischen gründlich geändert. Jetzt informieren sich Kaufinteressenten

• über durchgeführte Sanierungen am Haus oder
• das Alter einer Gasheizung,
• ob die Leistungen bereits gedämmt sind,
• oder ob das Haus über eine Wärmedämmung verfügt.

Das geht so weit, dass klassische 1950er, 1960er oder 1970er Jahre Häuser mit einer alten Öl- oder Gasheizung deutlich schwerer zu vermarkten sind. Hier bedarf es eines guten Immobilienmaklers. *Werbung in eigener Sache*

Wie sollten sich Immobilienverkäufer jetzt verhalten?

Zunächst einmal sollten Sie für sich klären, wie dringlich der Immobilienverkauf für Sie ist. Sollten Sie verkaufen wollen oder aus persönlichen Gründen verkaufen müssen, empfehle ich folgende Vorgehensweise: