Haus verkaufen und Wohnrecht behalten: Ihr Leitfaden für 2026Haus verkaufen und Wohnrecht behalten: Ihr Leitfaden für 2026

Was wäre, wenn Ihr Eigenheim nicht nur Ihr Zuhause, sondern auch Ihre sicherste Einnahmequelle im Alter sein könnte - ohne dass Sie jemals Ihre Koffer packen müssen? Viele Immobilieneigentümer in der Region Freising und München kennen diese Sorge nur zu gut: Das Vermögen steckt fest in den eigenen vier Wänden, während die laufenden Kosten steigen und die Rente knapp bemessen scheint. Der Gedanke an einen Verkauf ist oft mit der Angst vor einem erzwungenen Umzug und dem Verlust des vertrauten sozialen Umfelds verbunden.

Doch es gibt eine bewährte und rechtssichere Lösung, die Ihnen finanzielle Freiheit schenkt, ohne dass Sie Ihr geliebtes Zuhause aufgeben. In diesem Leitfaden für 2026 erfahren Sie, wie Sie Ihr Haus verkaufen und Wohnrecht behalten können. Wir zeigen Ihnen transparent und verständlich die Schritte, mit denen Sie das in Ihrer Immobilie gebundene Kapital freisetzen und sich gleichzeitig ein lebenslanges, im Grundbuch verankertes Wohnrecht sichern. Von den verschiedenen Modellen über die steuerlichen Aspekte bis hin zur korrekten Vertragsgestaltung begleiten wir Sie durch den gesamten Prozess, damit Sie Ihre Zukunft selbstbestimmt gestalten.

• Verstehen Sie die rechtlichen Grundlagen und warum die notarielle Beurkundung sowie die Eintragung im Grundbuch entscheidend für Ihre Sicherheit sind.
• Erfahren Sie, wie Ihr Alter den Wert Ihres Wohnrechts bestimmt und welche Auszahlungssumme Sie realistisch erwarten können.
• Lernen Sie, warum Kapitalanleger die ideale Zielgruppe sind, wenn Sie Ihr Haus verkaufen und Wohnrecht behalten möchten, und wie Sie diese gezielt ansprechen.
• Prüfen Sie, ob neben dem Wohnrecht auch ein Nießbrauch oder ein Teilverkauf für Ihre individuelle Situation in der Region Freising und München infrage kommt.

Inhaltsverzeichnis

• Haus verkaufen und wohnen bleiben: Das Konzept kurz erklärt
• Die finanziellen Auswirkungen: Wie berechnet man das Wohnrecht?
• Rechtliche Absicherung: So bleiben Sie sicher in Ihren vier Wänden
• Verkaufsstrategien: Den richtigen Käufer für Immobilien mit Wohnrecht finden
• Heinrichs Immobilien: Unabhängige Beratung statt standardisierter Produkte

Haus verkaufen und wohnen bleiben: Das Konzept kurz erklärt

Die Entscheidung, das eigene Haus zu verkaufen und das Wohnrecht zu behalten, ist eine moderne und zunehmend beliebte Lösung für Immobilieneigentümer im Alter. Im Kern bedeutet dieses Modell, dass Sie Ihre Immobilie an einen neuen Eigentümer veräußern, sich aber gleichzeitig ein im Grundbuch eingetragenes, meist lebenslanges Wohnrecht sichern. Sie tauschen somit Ihr Eigentum gegen Liquidität und das Recht, mietfrei in Ihrem vertrauten Zuhause zu verbleiben. Rechtlich vollzieht sich hier ein entscheidender Wandel: Sie sind nicht länger Eigentümer, sondern Inhaber eines starken Nutzungsrechts gemäß § 1093 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Gerade für Eigentümer in hochpreisigen Regionen wie Freising und dem Münchner Umland wird dieses Modell bis 2026 besonders attraktiv. Ein Grund dafür sind die steigenden Anforderungen an die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden. Die absehbaren Kosten für eine neue Heizungsanlage oder Dämmung nach EU-Vorgaben können schnell 50.000 € übersteigen - eine Summe, die viele aus der Rente nicht ohne Weiteres aufbringen können. Der Verkauf mit Wohnrecht wandelt das „Betongold“ in frei verfügbares Kapital um und befreit Sie von künftigen Instandhaltungspflichten.

Dieses Modell eignet sich vor allem für Senioren, die ihre Rente aufbessern, finanzielle Freiheit für Reisen oder Hobbys gewinnen, ihre Kinder frühzeitig finanziell unterstützen oder sich einfach von der Last der Instandhaltung befreien möchten, ohne ihr geliebtes Zuhause aufgeben zu müssen.

Warum Liquidität im Alter wichtiger wird

Das im Eigenheim gebundene Kapital ist oft der größte Vermögenswert, steht aber nicht für den täglichen Bedarf zur Verfügung. Der Verkauf mit Wohnrecht löst diesen Widerspruch auf und schafft finanzielle Sicherheit in einer Lebensphase, in der sie am meisten zählt.

• Steigende Lebenshaltungskosten: Die Inflation, die in Deutschland 2022 einen Höchststand von 6,9 % erreichte, schmälert die Kaufkraft der Rente. Zusätzliche Liquidität aus dem Hausverkauf gleicht dies aus und sichert den gewohnten Lebensstandard.
• Befreiung von Instandhaltungslasten: Die Verantwortung für teure Reparaturen, wie eine Dachsanierung (Kosten: 15.000 € - 30.000 €) oder eine neue Heizung, geht auf den neuen Eigentümer über. Sie wohnen weiterhin wie gewohnt, aber ohne die finanziellen Sorgen.
• Erbschaft flexibel gestalten: Anstatt auf den Erbfall zu warten, können Sie Ihren Kindern schon heute unter die Arme greifen, sei es beim Kauf einer eigenen Immobilie oder bei der Gründung eines Unternehmens. Dabei nutzen Sie die Schenkungssteuerfreibeträge von 400.000 € pro Kind optimal aus.

Wohnrecht vs. Nießbrauch: Eine wichtige Unterscheidung

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen und Ihr Wohnrecht behalten, ist es entscheidend, den Unterschied zwischen zwei ähnlichen Rechten zu verstehen. Das klassische Wohnrecht ist ein höchstpersönliches Recht, das Ihnen erlaubt, die Immobilie selbst zu bewohnen. Eine detaillierte juristische Erklärung, was ein Wohnrecht ist, verdeutlicht, dass dieses Recht erlischt, wenn Sie dauerhaft ausziehen, beispielsweise in eine Pflegeeinrichtung. Eine Vermietung durch Sie ist hierbei ausgeschlossen.

Der Nießbrauch geht einen entscheidenden Schritt weiter. Er gewährt Ihnen nicht nur das Recht, selbst in der Immobilie zu wohnen, sondern auch, sie wirtschaftlich zu nutzen. Das bedeutet: Sollten Sie in ein Pflegeheim umziehen, könnten Sie mit einem Nießbrauchrecht Ihr Haus vermieten und die Einnahmen zur Deckung der Pflegekosten verwenden. Angesichts der hohen Mietrenditen in Oberbayern bietet der Nießbrauch daher oft eine umfassendere finanzielle Absicherung und Flexibilität für unvorhersehbare Lebenssituationen.

Die finanziellen Auswirkungen: Wie berechnet man das Wohnrecht?

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen und Wohnrecht behalten möchten, ist die zentrale Frage: Was bleibt finanziell für Sie übrig? Die Antwort liegt in einer klaren, aber im Detail komplexen Formel. Der Wert Ihres Wohnrechts wird vom aktuellen Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Das Ergebnis ist die Summe, die Sie vom Käufer erhalten. Es handelt sich also nicht um einen pauschalen Abschlag, sondern um eine präzise finanzmathematische Bewertung.

Die Formel lautet: Verkehrswert der Immobilie - Kapitalwert des Wohnrechts = Auszahlungssumme.

Zwei Faktoren sind für die Berechnung des Kapitalwerts entscheidend: Ihr Alter und die daraus resultierende statistische Lebenserwartung gemäß den offiziellen Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes. Je jünger Sie sind, desto länger ist die voraussichtliche Nutzungsdauer und desto höher ist der Wert des Wohnrechts - und damit der Abschlag vom Kaufpreis. Hinzu kommt die fiktive Jahresnettokaltmiete. Das ist der Betrag, den ein neuer Eigentümer bei einer freien Vermietung Ihrer Immobilie erzielen könnte. In begehrten Lagen wie Freising oder dem Münchner Umland, wo die Mieten hoch sind, steigt auch der Wert des Wohnrechts entsprechend. Ein hoher Marktwert federt diesen Abschlag jedoch oft ab, da die verbleibende Auszahlungssumme immer noch beträchtlich ist.

Beispielrechnung für ein Haus in Freising

Stellen wir uns ein Einfamilienhaus in Freising mit einem Marktwert von 800.000 € vor. Der Eigentümer ist 75 Jahre alt. Um den Wert des Wohnrechts zu ermitteln, benötigen wir die fiktive Jahresmiete und den Kapitalisierungsfaktor.

• Fiktive Jahresnettokaltmiete: Angenommen, das Haus könnte für 2.250 € pro Monat vermietet werden. Das ergibt eine Jahresmiete von 27.000 €.
• Kapitalisierungsfaktor: Laut der Sterbetafel 2020/2022 des Statistischen Bundesamtes hat ein 75-jähriger Mann eine statistische Restlebenserwartung von 11,83 Jahren. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht jährlich Vervielfältiger zur Berechnung. Für unser Beispiel nutzen wir einen gerundeten Faktor von 9,6.
• Berechnung: 27.000 € (Jahresmiete) x 9,6 (Faktor) = 259.200 € (Wert des Wohnrechts).

Die finale Auszahlungssumme wäre demnach: 800.000 € - 259.200 € = 540.800 €. Alternativ zur Einmalzahlung könnte auch eine monatliche Zeitrente vereinbart werden, was jedoch in der Praxis seltener vorkommt.

Kostenverteilung: Wer zahlt was nach dem Verkauf?

Eine klare vertragliche Regelung der Kosten ist unerlässlich, um zukünftige Missverständnisse zu vermeiden. Grundsätzlich gilt eine klare Trennung: Der Wohnberechtigte trägt die gewöhnlichen Unterhaltskosten, während der neue Eigentümer für außergewöhnliche Lasten aufkommt.

• Wohnberechtigter (Verkäufer): Übernimmt in der Regel alle verbrauchsabhängigen Nebenkosten (Heizung, Wasser, Strom), die Grundsteuer sowie kleinere Schönheitsreparaturen.
• Neuer Eigentümer (Käufer): Ist für größere Instandhaltungsmaßnahmen verantwortlich, wie die Erneuerung des Daches, den Austausch der Heizungsanlage oder die Sanierung der Fassade.

Diese Standardverteilung ist jedoch flexibel. Im Kaufvertrag können individuelle Vereinbarungen getroffen werden, um den Bewohner zu entlasten. Die genaue Aufteilung der Kosten ist ein zentraler Punkt im Kaufvertrag und ergänzt die grundlegende rechtliche Absicherung im BGB, um spätere Konflikte auszuschließen. Aus steuerlicher Sicht ist der Verkauf für Selbstnutzer in der Regel steuerfrei, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde. Eine präzise Wertermittlung und eine rechtssichere Vertragsgestaltung sind hier das A und O. Wir unterstützen Sie dabei, alle finanziellen Aspekte transparent zu bewerten und die für Sie beste Lösung zu finden.

Unsicher, ob Mietkauf oder klassischer Verkauf der bessere Weg ist?

eine fundierte Immobilienbewertung schafft Klarheit und ist die Basis für jede richtige Entscheidung rund um Verkauf, Vermögensplanung oder Nachfolge. Wer den realistischen Marktwert kennt, vermeidet teure Fehlentscheidungen und gewinnt Handlungssicherheit.

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Rechtliche Absicherung: So bleiben Sie sicher in Ihren vier Wänden

Ein mündliches Versprechen oder ein einfacher handschriftlicher Vertrag reichen nicht aus, um Ihr lebenslanges Wohnrecht zu garantieren. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen und Ihr Wohnrecht behalten möchten, ist eine lückenlose rechtliche Absicherung das Fundament für Ihre Zukunft. Der Schlüssel dazu liegt in zwei zentralen Elementen: dem Grundbucheintrag und einem präzise formulierten Notarvertrag. Nur so stellen Sie sicher, dass Ihr Zuhause auch wirklich Ihr Zuhause bleibt, komme, was wolle.

Die entscheidende Schutzmaßnahme ist die Eintragung Ihres Wohnrechts an erster Rangstelle in Abteilung II des Grundbuchs. Warum ist dieser Rang so wichtig? Das Grundbuch regelt die Rechte an einem Grundstück hierarchisch. Sollte der neue Eigentümer die Immobilie beleihen und es später zu einer Zwangsversteigerung kommen, werden nachrangige Rechte unter Umständen gelöscht. Ein erstrangiges Wohnrecht hingegen bleibt bestehen. Es hat Vorrang vor den Rechten der Bank und kann nicht einfach aus dem Grundbuch entfernt werden. Diese Absicherung ist nicht verhandelbar und schützt Sie auch im Falle einer Insolvenz des Käufers. Ihr Wohnrecht bleibt unantastbar.

Zusätzlich können vertragliche Rücktrittsklauseln vereinbart werden. Diese geben Ihnen das Recht, den Verkauf rückabzuwickeln, falls der Käufer seinen vertraglichen Pflichten, wie etwa vereinbarten Instandhaltungsarbeiten, nicht nachkommt. Eine professionelle Beratung sorgt dafür, dass solche Eventualitäten von Anfang an bedacht werden.

Der Gang zum Notar: Ablauf und Sicherheit

Der Notar agiert als unparteiischer Experte und stellt sicher, dass der Kaufvertrag rechtssicher ist. In diesem Vertrag muss das Wohnrecht bis ins kleinste Detail definiert werden. Dazu gehört nicht nur, welche Räume Sie nutzen dürfen, sondern auch Regelungen zur Mitbenutzung von Garten, Keller oder Garage. Ein kritischer Punkt ist die Instandhaltungspflicht. Der Vertrag muss klar festlegen, dass der neue Eigentümer für Reparaturen und die Instandhaltung von Dach, Fassade und Heizungsanlage verantwortlich ist. Ohne eine solche Klausel riskieren Sie, in einer sanierungsbedürftigen Immobilie zu leben. Die rechtliche Grundlage für das Wohnrecht findet sich im § 1093 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), welches dessen persönlichen und unveräußerlichen Charakter beschreibt. Die Löschung des Rechts erfolgt in der Regel erst mit dem Tod des Berechtigten oder durch eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung, falls Sie freiwillig darauf verzichten.

Schutz vor Eigenbedarfskündigungen

Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht bietet einen ungleich stärkeren Schutz als jeder Mietvertrag. Während ein Mieter unter bestimmten Voraussetzungen wegen Eigenbedarfs des Vermieters gekündigt werden kann, ist dies bei einem dinglichen Wohnrecht ausgeschlossen. Sie sind kein Mieter, sondern Inhaber eines Rechts an der Immobilie selbst. Dieses Recht kann vom Eigentümer nicht einseitig gekündigt werden. Diese Sicherheit bleibt auch dann vollständig erhalten, wenn die Immobilie an einen Dritten weiterverkauft wird. Der neue Käufer erwirbt das Haus samt der Belastung durch Ihr Wohnrecht. Ihr Recht, in Ihren vier Wänden zu bleiben, ist also dauerhaft gesichert.

Verkaufsstrategien: Den richtigen Käufer für Immobilien mit Wohnrecht finden

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen und Ihr Wohnrecht behalten möchten, verkaufen Sie mehr als nur eine Immobilie - Sie verkaufen ein langfristiges Investment. Dieses spezielle Modell spricht eine ganz bestimmte Käufergruppe an und erfordert eine Vermarktungsstrategie, die sich grundlegend von einem herkömmlichen Hausverkauf unterscheidet. Der Erfolg hängt davon ab, nicht irgendeinen Käufer zu finden, sondern den richtigen.

Die ideale Zielgruppe für eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht sind Kapitalanleger. Warum? Weil diese Käufer nicht nach einem sofort bezugsfertigen Eigenheim suchen. Ihr Ziel ist der langfristige Vermögensaufbau. Sie erwerben Ihre Immobilie zu einem deutlich reduzierten Preis, da der Wert Ihres Wohnrechts vom Verkehrswert abgezogen wird. Dies ermöglicht einen günstigeren Einstieg in den Immobilienmarkt und sichert eine wertstabile Anlage, die nach dem Erlöschen des Wohnrechts ihr volles Potenzial entfaltet.

Ein entscheidender Punkt ist jedoch die Finanzierung. Viele Banken zeigen sich bei der Kreditvergabe für solche Objekte zurückhaltend. Das im Grundbuch an erster Stelle eingetragene Wohnrecht mindert für die Bank den Wert der Sicherheit. In der Praxis bedeutet das: Die wahrscheinlichsten Käufer sind Personen mit hohem Eigenkapital oder Barkäufer, was den potenziellen Käuferkreis von vornherein einschränkt.

Die Zielgruppe der Investoren verstehen

Ein Investor, der eine Immobilie mit Wohnrecht kauft, profitiert von mehreren Vorteilen. Der offensichtlichste ist der finanzielle: Er zahlt heute weniger und sichert sich den zukünftigen Wertzuwachs. Gleichzeitig hat er keinerlei Verwaltungsaufwand, wie er bei einer klassischen Vermietung anfällt. Es gibt keine Mietersuche, keine Nebenkostenabrechnungen und keinen Instandhaltungsdruck. Zudem kann der reduzierte Kaufpreis zu einer geringeren Grunderwerbsteuer führen. Für immer mehr private Investoren spielt auch der soziale Aspekt eine Rolle: Sie ermöglichen es Ihnen, in Ihrem vertrauten Zuhause zu bleiben, und investieren damit nicht nur in Beton, sondern auch in Lebensqualität.

Herausforderungen bei der Vermarktung

Die Vermarktung einer Immobilie mit Wohnrecht stellt besondere Anforderungen. Die Nachfrage ist naturgemäß geringer als bei einem unbelasteten Objekt. Deshalb ist eine präzise, auf die Zielgruppe zugeschnittene Vorgehensweise unerlässlich. Hier sind die drei größten Hürden:

• Kleinerer Käuferkreis: Die Suche konzentriert sich auf einen Nischenmarkt von Kapitalanlegern. Eine breite Streuung über anonyme Online-Portale führt oft nur zu "Besichtigungstourismus" und unqualifizierten Anfragen.
• Komplexe Wertermittlung: Der Verkaufspreis setzt sich aus dem Immobilienwert und dem abgezogenen Wert des Wohnrechts zusammen. Dessen Berechnung erfordert tiefgreifende Expertise und Kenntnis aktueller statistischer Daten wie der Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes.
• Diskretion und Schutz: Da Sie weiterhin im Haus wohnen, ist es entscheidend, Ihre Privatsphäre zu schützen. Eine sorgfältige Vorqualifizierung von Interessenten ist Pflicht, um sicherzustellen, dass nur ernsthafte und solvente Käufer eine Besichtigung erhalten.

Als Ihr regionaler Immobilienpartner in Freising und Umgebung setzen wir auf eine diskrete und zielgerichtete Vermarktung. Anstatt Ihr Zuhause auf unzähligen Portalen zu präsentieren, sprechen wir gezielt solvente und uns bekannte Investoren aus unserem regionalen Netzwerk an. Mit einem professionellen und transparenten Hochglanz-Exposé, das alle rechtlichen und finanziellen Aspekte klar darlegt, schaffen wir Vertrauen und finden den passenden Käufer, der Ihr Zuhause als das wertschätzt, was es ist: eine sichere und sinnvolle Kapitalanlage. Denn wie wir immer sagen: Der Köder muss dem Fisch schmecken, nicht dem Angler.

Möchten Sie erfahren, wie wir den idealen Käufer für Ihre Immobilie finden? Lassen Sie uns eine maßgeschneiderte Verkaufsstrategie für Sie entwickeln.

Heinrichs Immobilien: Unabhängige Beratung statt standardisierter Produkte

Wenn es um eine so persönliche und weitreichende Entscheidung wie den Verkauf Ihres Hauses mit Wohnrecht geht, benötigen Sie einen Partner, dessen Interessen zu 100 % auf Ihrer Seite liegen. Genau hier unterscheiden wir uns fundamental von Banken- oder großen Franchisemaklern. Wir sind keinem Konzern verpflichtet, der standardisierte Finanzprodukte verkaufen muss, und folgen keinen starren, überregionalen Verkaufsschablonen. Unsere Unabhängigkeit ist Ihr größter Vorteil: Wir beraten Sie objektiv und ausschließlich in Ihrem Sinne.

Die entscheidende Frage ist nicht, ob Sie von Ihrer Immobilie profitieren können, sondern wie Sie dies am besten tun. Eine pauschale Empfehlung gibt es nicht. Deshalb beginnt unsere Zusammenarbeit immer mit einer tiefgehenden, individuellen Analyse Ihrer Lebenssituation und Ihrer Ziele. Gemeinsam klären wir die zentrale Frage:

• Wohnrecht: Ist es Ihnen am wichtigsten, einfach nur mietfrei in Ihrem Zuhause wohnen zu bleiben?
• Nießbrauch: Möchten Sie sich die Option offenhalten, die Immobilie später vielleicht doch zu vermieten und die Mieteinnahmen zu erhalten?
• Teilverkauf: Erscheint Ihnen die Freisetzung eines Teils des Kapitals attraktiv, aber sind Sie sich der oft hohen Nutzungsentgelte und komplexen Bedingungen bewusst?

Basierend auf dieser Analyse entwickeln wir eine Strategie, die wirklich zu Ihnen passt. Ein Vorhaben wie das Haus zu verkaufen und ein Wohnrecht zu behalten, erfordert eine maßgeschneiderte Lösung, keine von der Stange.

Unsere tiefe Verwurzelung in der Region ist dabei ein unschätzbarer Vorteil. Ein lebenslanges Wohnrecht wird in Freising anders bewertet als in Allershausen oder einem gefragten Viertel in München. Dank unserer jahrzehntelangen Erfahrung kennen wir nicht nur die theoretischen Bewertungsmodelle, sondern den realen Markt und die spezifische Nachfrage. Wir wissen, welche Investoren gezielt nach Objekten mit eingetragenem Wohnrecht suchen und wie man diese Vereinbarung im Kaufvertrag rechtssicher und zu Ihrem Vorteil gestaltet.

Unser Versprechen ist einfach: absolute Transparenz und eine persönliche Begleitung vom ersten unverbindlichen Gespräch bis zur finalen Unterschrift beim Notar. Wir erklären jeden Schritt, legen alle Zahlen offen und stehen Ihnen jederzeit für Fragen zur Verfügung.

Makler am Mikro: Hören Sie unsere Experten-Tipps

Wissen ist der Schlüssel zu einer sicheren Entscheidung. In unserem Immobilien-Podcast „Makler am Mikro“ teilt Inhaber Andi Heinrichs regelmäßig sein Fachwissen zu komplexen Themen wie der Immobilienverrentung. Hören Sie rein und profitieren Sie von praxisnahen Tipps. Diese Expertise, kombiniert mit unserem erstklassigen regionalen Netzwerk aus Fachanwälten und Notaren, garantiert Ihnen eine fundierte und rechtssichere Abwicklung.

Ihr nächster Schritt zur finanziellen Freiheit

Der Weg in eine finanziell sorgenfreie Zukunft in den eigenen vier Wänden beginnt mit einem einfachen, aber entscheidenden Schritt. Wir laden Sie zu einer kostenlosen und unverbindlichen Erstberatung ein, in der wir Ihre Situation besprechen und den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie präzise ermitteln. Auf dieser Grundlage erstellen wir ein maßgeschneidertes Verkaufskonzept, das exakt auf Ihre Wünsche zugeschnitten ist. Machen Sie jetzt den ersten Schritt.

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Das Modell, Ihr Haus zu verkaufen und das Wohnrecht zu behalten, ist eine durchdachte Strategie, um finanzielle Mittel freizusetzen und gleichzeitig in Ihrem vertrauten Zuhause zu bleiben. Wie dieser Leitfaden für 2026 zeigt, sind zwei Faktoren für Ihren Erfolg entscheidend: eine präzise Wertermittlung, die den Wert des Wohnrechts fair kalkuliert, sowie eine wasserdichte notarielle Absicherung. Dies garantiert Ihnen die nötige Sicherheit für die kommenden Jahre.

Für diesen wichtigen Schritt benötigen Sie einen Partner, der unabhängig agiert. Als Ihr regionaler Experte für Freising und München seit vielen Jahren sind wir kein Bankenmakler und beraten Sie zu 100 % objektiv und in Ihrem besten Interesse. Unsere Fachkompetenz, die wir auch regelmäßig in unserem Podcast "Makler am Mikro" teilen, stellen wir Ihnen vollumfänglich zur Verfügung, um die beste Lösung für Ihre Situation zu finden.

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Häufig gestellte Fragen zum Hausverkauf mit Wohnrecht

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Der wesentliche Unterschied liegt im Nutzungsumfang. Das Wohnrecht (§ 1093 BGB) berechtigt Sie ausschließlich dazu, die Immobilie oder Teile davon persönlich zu bewohnen. Eine Vermietung ist ausgeschlossen. Der Nießbrauch hingegen ist weitreichender: Er gewährt Ihnen nicht nur das Recht, selbst darin zu wohnen, sondern auch, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen für sich zu behalten. Der Nießbrauch stellt somit eine umfassendere wirtschaftliche Nutzung dar.

Wie viel weniger Geld bekomme ich beim Hausverkauf mit Wohnrecht?

Der Wertabschlag hängt vom kapitalisierten Wert Ihres Wohnrechts ab. Dieser wird anhand Ihrer statistischen Lebenserwartung und dem fiktiven Mietwert der Immobilie berechnet. Ein Beispiel: Bei einer 70-jährigen Person mit einer Restlebenserwartung von ca. 17 Jahren und einem Mietwert von 900 € monatlich ergibt sich ein Wert von rund 183.600 €. Dieser Betrag wird vom Verkehrswert des Hauses abgezogen, um den finalen Kaufpreis zu ermitteln.

Kann das Wohnrecht wieder gelöscht werden, wenn ich ins Pflegeheim ziehe?

Das Wohnrecht erlischt nicht automatisch, wenn Sie dauerhaft ausziehen, zum Beispiel in ein Pflegeheim. Es bleibt im Grundbuch bestehen, solange Sie leben. Um dem Käufer für diesen Fall Sicherheit zu geben, kann vertraglich eine auflösende Bedingung oder ein Rückforderungsrecht vereinbart werden. Diese Klausel legt fest, dass das Recht gelöscht wird, wenn Sie die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum nicht mehr selbst nutzen. Eine klare vertragliche Regelung ist hier entscheidend.

Muss ich weiterhin Grundsteuer und Versicherungen zahlen?

Die Kostenverteilung ist Verhandlungssache und sollte im Kaufvertrag exakt festgelegt werden. Üblicherweise übernimmt der neue Eigentümer die „außergewöhnlichen Lasten“ wie die Grundsteuer, Gebäudeversicherungen und Kosten für größere Instandhaltungsmaßnahmen. Als Wohnberechtigter tragen Sie in der Regel die verbrauchsabhängigen Nebenkosten (Strom, Wasser, Heizung) sowie die Kosten für Schönheitsreparaturen und kleinere Instandhaltungen. Eine transparente Vereinbarung verhindert spätere Unstimmigkeiten.

Ist das Wohnrecht vererbbar oder übertragbar auf andere Personen?

Nein, das Wohnrecht ist ein höchstpersönliches Recht und kann weder vererbt noch auf andere Personen übertragen werden. Es ist untrennbar mit Ihnen als begünstigter Person verbunden und erlischt automatisch mit Ihrem Tod. Diese Eigenschaft bietet dem Käufer die Sicherheit, dass die Immobilie nach Ihrem Ableben lastenfrei auf ihn übergeht und er sie dann uneingeschränkt nutzen kann. Eine Übertragung an Dritte zu Lebzeiten ist ebenfalls ausgeschlossen.

Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn das Haus zwangsversteigert wird?

Der Fortbestand Ihres Wohnrechts bei einer Zwangsversteigerung hängt von seinem Rang im Grundbuch ab. Ist Ihr Wohnrecht im Rang vor der Grundschuld der finanzierenden Bank eingetragen, bleibt es auch nach der Versteigerung bestehen. Wurde es jedoch nachrangig eingetragen, kann es im Zuge des Verfahrens erlöschen. Daher ist es beim Modell `haus verkaufen und wohnrecht behalten` absolut entscheidend, auf eine erstrangige Eintragung im Grundbuch zu achten, um Ihre Rechte langfristig abzusichern.

Kann ich mein Haus auch nur teilweise verkaufen und darin wohnen bleiben?

Ja, diese Möglichkeit besteht durch den sogenannten Immobilien-Teilverkauf. Dabei veräußern Sie nur einen prozentualen Anteil (bis zu 50 %) Ihrer Immobilie an einen spezialisierten Anbieter. Sie erhalten dafür eine Sofortauszahlung und können weiterhin in Ihrem Zuhause wohnen bleiben. Für den verkauften Anteil zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt. Ihr verbleibendes Wohnrecht wird als Nießbrauch im Grundbuch gesichert, was Ihnen umfassende Sicherheit bietet.

Welche Steuern fallen beim Verkauf mit Wohnrecht an?

Für den Käufer fällt die übliche Grunderwerbsteuer an, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises beträgt. Für Sie als Verkäufer kann unter Umständen eine Spekulationssteuer anfallen. Dies ist der Fall, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und Sie die Immobilie nicht ausschließlich selbst genutzt haben. Da das Modell `haus verkaufen und wohnrecht behalten` meist bei langjährig selbstgenutztem Eigentum angewendet wird, entfällt diese Steuer in der Praxis häufig.