Immobilie geerbt: Was nun? Ihr Fahrplan für das Erbe in 2026

Wussten Sie, dass laut einer Studie des Deutschen Instituts für Altersvorsorge (DIA) über 45 % aller Erbengemeinschaften in Streit über die geerbte Immobilie geraten? Diese Zahl zeigt eine oft übersehene Realität: Ein Erbe ist nicht nur ein Vermögenswert, sondern auch eine große emotionale und organisatorische Herausforderung.

Die Nachricht, eine Immobilie geerbt zu haben, löst oft gemischte Gefühle aus. Neben der Trauer stehen Sie plötzlich vor einem Berg an Verantwortung und die Frage „Immobilie geerbt, was nun?“ drängt sich auf. Die Sorge vor hohen Erbschaftssteuern, die Ungewissheit über den Zustand des Hauses und die Koordination mit Miterben können schnell zu einer enormen Belastung werden, die den Blick auf die eigentlichen Chancen verstellt.

Doch das muss nicht sein. Dieser Fahrplan für 2026 ist Ihr verlässlicher Partner, der Ihnen Schritt für Schritt zeigt, wie Sie rechtliche Fallstricke sicher umgehen, die Steuerlast optimieren und die für Sie persönlich und wirtschaftlich beste Entscheidung treffen: verkaufen, vermieten oder selbst einziehen? Wir führen Sie transparent durch alle wichtigen Phasen, vom Erbschein bis zur finalen Entscheidung, damit Sie am Ende nicht nur Rechtssicherheit gewinnen, sondern auch stressfrei den maximalen Wert aus Ihrem Erbe schöpfen.

• Handeln Sie sofort: Erfahren Sie, warum die 6-Wochen-Frist zur Erbausschlagung entscheidend ist, um eine mögliche Haftung für Schulden zu vermeiden.
• Sie fragen sich, immobilie geerbt was nun? Erhalten Sie eine fundierte Entscheidungshilfe, die die finanziellen und emotionalen Aspekte von Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung abwägt.
• Lassen Sie kein Geld liegen: Nutzen Sie die aktuellen Erbschaftsteuer-Freibeträge für 2026 und die 10-Jahres-Frist bei Selbstnutzung, um Ihre Steuerlast legal zu minimieren.
• Vermeiden Sie teure Konflikte in der Erbengemeinschaft, indem Sie die wichtigsten Spielregeln zur gemeinsamen Verwaltung und Verfügung über die Immobilie kennen.

Inhaltsverzeichnis

• Die ersten 42 Tage: Warum Sie beim Immobilienerbe sofort handeln müssen
• Erbengemeinschaft: Gemeinsam entscheiden statt einsam streiten
• Verkaufen, Vermieten oder Einziehen? Die große Entscheidungshilfe
• Erbschaftsteuer und Wertermittlung: Lassen Sie kein Geld liegen
• Stressfrei durch das Erbe: Die Heinrichs-Strategie für Eigentümer

Die ersten 42 Tage: Warum Sie beim Immobilienerbe sofort handeln müssen

Die Nachricht vom Erbe einer Immobilie ist oft mit Trauer verbunden, doch sie erfordert schnelles und überlegtes Handeln. Die zentrale Frage, die sich viele Erben stellen, lautet: Immobilie geerbt, was nun? Die Antwort darauf muss innerhalb einer sehr kurzen Frist gefunden werden, denn der Gesetzgeber räumt Ihnen nur sechs Wochen (also 42 Tage) ab Kenntnis des Erbfalls ein, um eine Entscheidung zu treffen. Diese Frist ist entscheidend, denn sie bestimmt, ob Sie das Erbe - samt Immobilie, Vermögen und potenziellen Schulden - annehmen oder ausschlagen.

Ein vorschnelles Annehmen kann Sie teuer zu stehen kommen, während ein unnötiges Ausschlagen den Verlust eines wertvollen Vermögenswertes bedeuten kann. Deshalb ist in dieser ersten Phase eine gründliche Bestandsaufnahme unerlässlich. Sie müssen sich einen klaren Überblick über den Wert, den Zustand und die rechtlichen Verpflichtungen der Immobilie verschaffen. Zögern ist hier keine Option, denn Untätigkeit wird rechtlich als Annahme des Erbes gewertet.

Erbe annehmen oder ausschlagen? Der Schulden-Check

Bevor Sie eine Entscheidung treffen, müssen Sie die Wirtschaftlichkeit des Erbes prüfen. Eine geerbte Immobilie ist nicht immer ein Segen. Sie übernehmen auch alle damit verbundenen Verbindlichkeiten. Ein erster, unverzichtbarer Schritt ist die Einsicht in das Grundbuch beim zuständigen Amtsgericht. Dort sehen Sie, ob die Immobilie mit Grundschulden, Hypotheken oder Rechten Dritter (wie einem lebenslangen Wohnrecht) belastet ist. Gerade bei sanierungsbedürftigen Altbauten, wie sie in vielen bayerischen Städten zu finden sind, lauern erhebliche Haftungsrisiken. Die Kosten für eine energetische Sanierung gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) können schnell 50.000 € übersteigen und müssen von Ihnen als neuem Eigentümer getragen werden.

Folgen Sie dieser Schritt-für-Schritt-Anleitung, um Klarheit zu gewinnen:

• Grundbuchauszug prüfen: Fordern Sie einen aktuellen Auszug an, um alle eingetragenen Lasten in Abteilung II und III zu identifizieren.
• Verbindlichkeiten ermitteln: Sichten Sie die Unterlagen des Erblassers nach offenen Darlehensverträgen, Rechnungen von Handwerkern oder Grundsteuerbescheiden.
• Zustand bewerten lassen: Beauftragen Sie einen Bausachverständigen. Ein Gutachten für ein Einfamilienhaus kostet zwischen 1.500 € und 3.000 €, schützt Sie aber vor unkalkulierbaren Sanierungskosten.
• Laufende Kosten kalkulieren: Erstellen Sie eine Übersicht der monatlichen und jährlichen Kosten (Grundsteuer, Versicherungen, Heizung, Instandhaltungsrücklage).

Der Erbschein: Ihr Schlüssel zur Immobilie

Um handlungsfähig zu sein, benötigen Sie einen offiziellen Nachweis, dass Sie der rechtmäßige Erbe sind: den Erbschein. Dieses Dokument ist Ihr juristischer Schlüssel, um das Grundbuch auf Ihren Namen umschreiben zu lassen oder die Immobilie zu verkaufen. Die Grundlage für Ihre Erbschaft kann ein Testament oder ein Erbvertrag sein. Liegt beides nicht vor, greift die gesetzliche Erbfolge, bei der oft mehrere Verwandte zu einer Erbengemeinschaft werden. Dies verkompliziert Entscheidungen erheblich, da alle Miterben einstimmig handeln müssen. Wenn Sie sich fragen: Was ist eine Erbengemeinschaft?, dann finden Sie hier eine detaillierte Erklärung der rechtlichen Rahmenbedingungen.

Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. Die Kosten richten sich nach dem Wert des Nachlasses. Bei einem Immobilienwert von 400.000 € belaufen sich die Gerichtsgebühren für den Erbschein auf circa 835 €. Die Bearbeitungsdauer kann je nach Auslastung des Gerichts zwischen vier Wochen und mehreren Monaten liegen. Befindet sich ein Teil des Erbes im EU-Ausland, ist zusätzlich ein Europäisches Nachlasszeugnis erforderlich.

Die Frage "Immobilie geerbt was nun?" erfordert also eine proaktive Herangehensweise. Ein Grund, warum Abwarten besonders kostspielig werden kann, ist die ab 2025 geltende neue Grundsteuer. Haben Sie bis dahin die Eigentumsverhältnisse nicht geklärt und die notwendigen Erklärungen abgegeben, drohen Schätzungen durch das Finanzamt, die oft ungünstiger ausfallen. Handeln Sie daher jetzt, um Ihre finanzielle Zukunft zu sichern.

Erbengemeinschaft: Gemeinsam entscheiden statt einsam streiten

Haben Sie eine Immobilie nicht allein, sondern als Teil einer Erbengemeinschaft geerbt, stehen Sie vor einer besonderen Herausforderung. Die Frage „Immobilie geerbt, was nun?“ wird hier zu einer Angelegenheit, die nicht nur finanzielle, sondern auch tief persönliche und familiäre Ebenen berührt. Der Grund dafür liegt im deutschen Erbrecht: dem Einstimmigkeitsprinzip.

Für alle wesentlichen Entscheidungen, die über die reine Verwaltung hinausgehen - sogenannte Verfügungen -, benötigen Sie die Zustimmung aller Miterben. Ein einziger Veto-Einleger kann den Verkauf, die Schenkung oder eine umfassende Sanierung der Immobilie blockieren. Anders verhält es sich bei Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung, wie notwendige Reparaturen (z. B. die Instandsetzung eines undichten Daches) oder die Neuvermietung zu marktüblichen Konditionen. Hier genügt ein Mehrheitsbeschluss. Diese rechtliche Unterscheidung ist oft der erste Zündstoff für Konflikte.

Wenn sich die Erben nicht einig werden, droht eine Blockade, die den Wert der Immobilie mindern und die familiären Beziehungen dauerhaft schädigen kann. Glücklicherweise gibt es klare Lösungswege, um aus dieser Sackgasse herauszufinden:

• Auszahlung: Ein Erbe möchte die Immobilie behalten und zahlt die anderen Miterben entsprechend ihres Anteils aus.
• Realteilung: Die Immobilie wird physisch aufgeteilt. Dies ist nur bei bestimmten Objekten wie einem Mehrfamilienhaus oder einem großen, teilbaren Grundstück praktikabel.
• Gemeinsamer Verkauf: Die Erbengemeinschaft verkauft die Immobilie an einen Dritten und teilt den Erlös unter sich auf. Dies ist oft die fairste und wirtschaftlich sinnvollste Lösung.

Sollte keine Einigung erzielt werden, kann jeder Miterbe die sogenannte Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Dies ist eine Zwangsversteigerung, die fast immer vermieden werden sollte. Die Erlöse liegen erfahrungsgemäß 20 % bis 30 % unter dem tatsächlichen Marktwert, und die anfallenden Gerichts- und Gutachterkosten schmälern das Ergebnis zusätzlich. Es ist ein Weg, bei dem am Ende alle verlieren.

Mediation und professionelle Moderation durch Makler

Oft sind es Emotionen und alte Familienkonflikte, die eine sachliche Entscheidung verhindern. Ein erfahrener, regionaler Immobilienmakler kann hier als neutraler Moderator auftreten. Er nimmt die Emotionen aus dem Prozess, indem er eine objektive, datenbasierte Entscheidungsgrundlage für alle Erben schafft. Eine gemeinsame, von einem Experten geführte Verkaufsstrategie sichert den bestmöglichen Preis und bewahrt den Familienfrieden weitaus besser als interne Streitigkeiten.

Auszahlung von Miterben: Finanzierung und Bewertung

Die Basis für eine faire Auszahlung ist immer eine präzise Wertermittlung. Eine professionelle und marktgerechte Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen ist unerlässlich, um den exakten Auszahlungsbetrag festzulegen. Bei der Finanzierung dieses Betrags ist Weitsicht gefragt. Angesichts von Zinsschwankungen kann die Aufnahme eines Kredits zur Auszahlung von Erbanteilen, beispielsweise im Jahr 2026, deutlich andere Konditionen aufweisen als heute. Eine frühzeitige Planung ist entscheidend. Steuerlich ist die Erbauseinandersetzung komplex: Während der reine Akt der Auseinandersetzung meist steuerneutral ist, kann ein anschließender Verkauf durch den übernehmenden Erben Spekulationssteuer auslösen, falls die Zehnjahresfrist seit dem ursprünglichen Erwerb durch den Erblasser noch nicht abgelaufen ist.

Unsicher, ob Mietkauf oder klassischer Verkauf der bessere Weg ist?

eine fundierte Immobilienbewertung schafft Klarheit und ist die Basis für jede richtige Entscheidung rund um Verkauf, Vermögensplanung oder Nachfolge. Wer den realistischen Marktwert kennt, vermeidet teure Fehlentscheidungen und gewinnt Handlungssicherheit.

Sprechen
Sie uns an!

Verkaufen, Vermieten oder Einziehen? Die große Entscheidungshilfe

Nachdem die formalen Hürden genommen sind, stehen Sie vor der wohl wichtigsten Frage: Was soll mit dem geerbten Haus oder der Wohnung geschehen? Die Antwort auf „Immobilie geerbt was nun?“ ist eine zutiefst persönliche und zugleich eine weitreichende finanzielle Entscheidung. Jede der drei Optionen - Eigennutzung, Vermietung oder Verkauf - hat spezifische Vor- und Nachteile, die es sorgfältig abzuwägen gilt, insbesondere in einem dynamischen Markt wie Oberbayern.

Die Eigennutzung ist oft der emotionale Favorit, besonders wenn es sich um das Elternhaus handelt. Finanziell kann sich der Einzug ebenfalls lohnen: In Städten wie München oder Freising, wo die Mieten für vergleichbare Objekte leicht 2.000 € pro Monat übersteigen, sparen Sie erhebliche Lebenshaltungskosten. Zudem entfällt die Erbschaftssteuer auf die Immobilie, wenn Sie als Kind des Erblassers unverzüglich einziehen und mindestens zehn Jahre darin wohnen bleiben (gilt bis 200 m² Wohnfläche). Dem gegenüber stehen jedoch mögliche Kosten für Sanierung und Modernisierung, um das Objekt an Ihre eigenen Wohnvorstellungen anzupassen.

Die Vermietung verwandelt das Erbe in eine langfristige Kapitalanlage. Die Nachfrage nach Mietwohnungen in der Metropolregion München ist ungebrochen hoch, was stabile Mieteinnahmen und eine solide Rendite verspricht. Doch die Rolle des Vermieters ist auch mit Pflichten und Herausforderungen verbunden. Nicht jedes Objekt ist ohne Weiteres für eine profitable Vermietung geeignet.

Checkliste: Ist die Immobilie zur Vermietung geeignet?

Bevor Sie sich für die Vermietung entscheiden, sollten Sie drei kritische Punkte prüfen. Erstens die energetischen Anforderungen: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird stetig verschärft. Bis 2030 müssen Wohngebäude mindestens die Energieeffizienzklasse F erreichen. Eine veraltete Heizung oder schlechte Dämmung kann also teure Sanierungspflichten nach sich ziehen. Zweitens die rechtlichen Rahmenbedingungen: In München und 161 weiteren bayerischen Gemeinden gilt die Mietpreisbremse, die Neuvermietungen auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Die Kappungsgrenze beschränkt Mieterhöhungen im Bestand auf 15 % innerhalb von drei Jahren. Drittens die Wirtschaftlichkeit: Stellen Sie den erwarteten monatlichen Mieteinnahmen die Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und unvorhergesehene Reparaturen gegenüber. Nur ein positiver Cashflow macht die Vermietung zu einem sinnvollen Investment.

Der Verkaufs-Vorteil: Liquidität und Neuanfang

Der Verkauf ist oft die pragmatischste und fairste Lösung. Besonders für Erbengemeinschaften, in denen unterschiedliche Interessen aufeinandertreffen, schafft der Verkauf klare Verhältnisse. Jeder Erbe erhält seinen Anteil ausgezahlt und kann frei über das Kapital verfügen. Dies vermeidet jahrelange Konflikte über Renovierungen, Mieterwahl oder eine spätere Verkaufsabsicht. Mit unserem maßgeschneiderten Premium-Marketing stellen wir sicher, dass Sie den maximalen Marktwert für das geerbte Objekt erzielen. Ein professionelles Exposé und eine zielgruppengerechte Ansprache sind entscheidend, um den emotionalen Wert der Immobilie in einen finanziellen Erfolg zu verwandeln. Dabei folgen wir stets unserem Leitsatz: „Der Köder muss dem Fisch schmecken, nicht dem Angler.“ Wir bereiten die Immobilie so auf, dass sie für potenzielle Käufer maximal attraktiv wird und schaffen so die Basis für einen schnellen und profitablen Verkauf.

Zukunftsprognose 2026: Der Immobilienmarkt in der Region München und Freising bleibt auch mittelfristig stabil. Allerdings wird die Schere zwischen energetisch sanierten und unsanierten Bestandsimmobilien weiter auseinandergehen. Steigende Energiekosten und gesetzliche Sanierungspflichten machen ältere Objekte für Käufer zu einer kalkulierbaren Herausforderung. Ein Verkauf zum aktuellen Zeitpunkt kann daher eine strategisch kluge Entscheidung sein, um die Last künftiger Investitionen direkt an den neuen Eigentümer zu übergeben und sofortige Liquidität zu realisieren.

Erbschaftsteuer und Wertermittlung: Lassen Sie kein Geld liegen

Die Freude über ein geerbtes Haus wird oft von einer entscheidenden Frage begleitet: Immobilie geerbt, was nun in Bezug auf die Finanzen? Die Erbschaftsteuer ist ein zentraler Aspekt, der schnell zu einer erheblichen finanziellen Belastung werden kann, wenn man nicht sorgfältig plant. Der Schlüssel zur Minimierung der Steuerlast liegt in einer korrekten und marktgerechten Wertermittlung der Immobilie. Viele Erben verschenken hier bares Geld, weil sie sich auf die pauschalen Schätzungen des Finanzamts verlassen.

Zunächst ist es wichtig, Ihre persönlichen Freibeträge zu kennen. Diese bestimmen, bis zu welchem Wert das Erbe steuerfrei bleibt. Die wichtigsten Freibeträge im Überblick:

• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
• Kinder und Stiefkinder: 400.000 €
• Enkelkinder (wenn deren Eltern bereits verstorben sind): 400.000 €
• Enkelkinder (wenn deren Eltern noch leben): 200.000 €

Eine besondere Regelung ist die sogenannte Familienheim-Regelung. Wenn Sie als Ehepartner oder Kind die geerbte Immobilie selbst für mindestens zehn Jahre bewohnen, kann die Erbschaftsteuer komplett entfallen. Für Kinder gilt hierbei eine Wohnflächenbegrenzung von 200 Quadratmetern. Planen Sie hingegen einen Verkauf, müssen Sie die Spekulationssteuer im Auge behalten. Diese fällt an, wenn zwischen dem Kauf durch den Erblasser und dem Verkauf durch Sie weniger als zehn Jahre liegen. Die gute Nachricht: Die Besitzzeit des Verstorbenen wird Ihnen angerechnet.

Verkehrswert vs. Steuerwert: Das Sparpotenzial

Das Finanzamt ermittelt den Wert einer Immobilie oft nach standardisierten Verfahren, die den individuellen Zustand des Objekts nicht ausreichend berücksichtigen. Ein sanierungsbedürftiges Dach, veraltete Haustechnik oder ein ungünstiger Grundriss fließen in diese Pauschalwerte selten ein. Das Ergebnis: Der vom Amt festgesetzte Wert liegt häufig über dem tatsächlichen Marktwert (Verkehrswert). Sie haben jedoch das Recht, durch ein qualifiziertes Gutachten einen niedrigeren Wert nachzuweisen. Ein Fall aus unserer Praxis zeigt das enorme Potenzial: Durch eine professionelle Marktwertanalyse konnten wir für einen Kunden den vom Finanzamt angesetzten Wert um 220.000 € korrigieren und ihm so eine Erbschaftsteuer-Zahlung von über 50.000 € ersparen.

Immobilienbewertung in Freising und Pfaffenhofen

Gerade in dynamischen und gefragten Regionen wie Freising und Pfaffenhofen ist eine pauschale Bewertung fatal. Der Immobilienmarkt in Oberbayern ist von starken lokalen Unterschieden geprägt. Der wahre Wert hängt von spezifischen Faktoren ab: der exakten Mikrolage, der Bausubstanz, dem energetischen Zustand gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) und dem aktuellen Sanierungsstau. Eine oberflächliche Schätzung wird diesen Kriterien nicht gerecht. Um eine verlässliche und realistische Grundlage für Ihre Entscheidungen und für das Finanzamt zu schaffen, nutzen Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung.

Die Frage „Immobilie geerbt, was nun?“ lässt sich am besten mit einer fundierten Datenbasis beantworten. Eine professionelle Wertermittlung schützt Sie nicht nur vor zu hohen Steuerforderungen, sondern gibt Ihnen auch die nötige Sicherheit für alle weiteren Schritte, sei es der Verkauf, die Vermietung oder die Eigennutzung. Gehen Sie auf Nummer sicher und lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie von einem erfahrenen, regionalen Experten ermitteln. Kontaktieren Sie uns für eine transparente und marktgerechte Einschätzung.

Stressfrei durch das Erbe: Die Heinrichs-Strategie für Eigentümer

Die Frage „Immobilie geerbt, was nun?“ ist mehr als nur eine organisatorische Herausforderung. Sie ist oft mit Emotionen, Erinnerungen und der komplexen Aufgabe verbunden, die Interessen einer Erbengemeinschaft zu vereinen. Genau hier setzen wir an. Mit der Heinrichs-Strategie nehmen wir Ihnen die Last von den Schultern und verwandeln eine unsichere Situation in einen klaren, strukturierten und erfolgreichen Prozess. Wir verstehen uns als Ihr zentraler Partner, der nicht nur verwaltet, sondern aktiv gestaltet - von der ersten Beratung bis zur finalen Unterschrift beim Notar.

Unser Ansatz ist ein echtes Rundum-Sorglos-Paket. Das bedeutet für Sie: Wir kümmern uns um alles. Dies beginnt bei der professionellen und marktgerechten Bewertung des Objekts und der Beschaffung aller notwendigen Unterlagen wie Grundbuchauszüge oder Energieausweise. Auf Wunsch organisieren wir auch die Entrümpelung oder Schönheitsreparaturen, um die Immobilie im besten Licht zu präsentieren. Ein zentraler Pfeiler unserer Arbeit ist die transparente Kommunikation. Gerade in Erbengemeinschaften ist es entscheidend, dass alle Beteiligten jederzeit über den aktuellen Stand informiert sind. Wir sorgen für einen lückenlosen Informationsfluss und agieren als neutraler Moderator, um gemeinsame Entscheidungen zu erleichtern.

Was uns von Banken- oder Franchise-Maklern unterscheidet, ist unsere tiefe regionale Verwurzelung und unsere absolute Unabhängigkeit. Seit über 15 Jahren sind wir ausschließlich im Landkreis Freising und den angrenzenden Regionen tätig. Wir kennen nicht nur die Quadratmeterpreise, sondern auch die lokalen Besonderheiten, die Nachfrage in spezifischen Lagen und die potenziellen Käufergruppen. Diese Expertise ermöglicht eine präzise Vermarktung. Unsere Beratung ist zudem zu 100 % unabhängig. Wir sind kein Bankenmakler. Wir verkaufen keine Finanzierungen. Unser Fokus liegt einzig und allein darauf, den bestmöglichen Verkaufspreis für Ihr geerbtes Objekt zu erzielen.

Premium-Marketing für Ihr Erbe

Eine geerbte Immobilie verdient eine Vermarktung, die ihren wahren Wert widerspiegelt. Dafür setzen wir auf ein maßgeschneidertes Premium-Marketing. Professionelle Fotografien, hochwertige Hochglanz-Exposés und virtuelle 360-Grad-Rundgänge sind bei uns Standard. Wir folgen stets dem Leitsatz: Der Köder muss dem Fisch schmecken, nicht dem Angler. Das heißt, wir analysieren exakt, welche Zielgruppe für Ihr Objekt infrage kommt, und richten die gesamte Vermarktungsstrategie darauf aus. Auf Wunsch bieten wir auch eine diskrete Off-Market-Vermarktung an, um Ihre Privatsphäre vollständig zu schützen.

Persönlich und Nah: Makler am Mikro

Ein Erbfall ist eine emotionale Angelegenheit. Deshalb ist es uns wichtig, dass Sie sich nicht nur fachlich, sondern auch menschlich gut aufgehoben fühlen. Als inhabergeführtes Unternehmen steht Andi Heinrichs persönlich für eine vertrauensvolle und empathische Begleitung. Er versteht die sensiblen Aspekte, die mit einer geerbten Immobilie verbunden sind. Für echte Insider-Tipps und einen Blick hinter die Kulissen hören Sie doch mal in unseren Podcast „Makler am Mikro“ rein. Dort teilen wir unser Wissen und unsere Erfahrungen direkt aus der Praxis. Wenn Sie die Frage „Immobilie geerbt was nun?“ endgültig für sich klären möchten, lassen Sie uns sprechen.

Wir bieten Ihnen die Sicherheit und die Fachkompetenz, die Sie in dieser Phase benötigen. Vereinbaren Sie jetzt ein unverbindliches Beratungsgespräch und erfahren Sie, wie wir Sie unterstützen können.

Ihr Erbe, Ihre Entscheidung: Handeln Sie jetzt mit einem klaren Plan

Eine Immobilie zu erben, ist eine große Verantwortung. Wie Sie in diesem Fahrplan für 2026 gesehen haben, sind besonders die ersten 42 Tage nach dem Erbfall entscheidend und eine fundierte Wertermittlung bildet das Fundament für alle weiteren Schritte. Die komplexe Frage „immobilie geerbt was nun“ erfordert eine durchdachte Strategie, um kostspielige Fehler bei der Erbschaftsteuer oder innerhalb der Erbengemeinschaft zu vermeiden und den Wert Ihres Erbes vollständig zu sichern.

Lassen Sie sich auf diesem Weg von einem erfahrenen Partner begleiten. Mit über 10 Jahren Markterfahrung in Freising und Umgebung bieten wir Ihnen eine unabhängige Expertenberatung ohne den Verkaufsdruck einer Bank. Unsere transparente Vorgehensweise, bekannt aus unserem Podcast „Makler am Mikro“, gibt Ihnen die Sicherheit, die Sie für diese wichtige Lebensphase benötigen.

Der erste Schritt zu dieser Klarheit ist einfach und unverbindlich: Fordern Sie jetzt Ihre kostenlose Marktwertanalyse für Ihre geerbte Immobilie an.

Treffen Sie eine fundierte Entscheidung für Ihre Zukunft. Wir sind an Ihrer Seite.

Häufig gestellte Fragen (FAQ): Immobilie geerbt

Wie lange habe ich Zeit, das Erbe einer Immobilie auszuschlagen?

Sie haben grundsätzlich sechs Wochen Zeit, um ein Erbe auszuschlagen. Diese Frist beginnt an dem Tag, an dem Sie von der Erbschaft erfahren. Eine Ausnahme besteht, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz im Ausland hatte oder Sie sich zum Zeitpunkt des Erbfalls im Ausland befanden. In diesen Fällen verlängert sich die Frist auf sechs Monate. Die Ausschlagung muss gegenüber dem Nachlassgericht erklärt werden, entweder persönlich vor Ort oder über einen Notar.

Muss ich als Erbe die Grundsteuererklärung neu abgeben?

Ja, als neuer Eigentümer der geerbten Immobilie sind Sie verpflichtet, eine neue Grundsteuererklärung abzugeben. Nachdem das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung vorgenommen hat, informiert es das zuständige Finanzamt. Dieses fordert Sie dann schriftlich zur Abgabe der Erklärung auf. In der Regel haben Sie ab Erhalt dieser Aufforderung einen Monat Zeit, die Erklärung elektronisch über das ELSTER-Portal einzureichen. Wir empfehlen, dies zeitnah zu erledigen, um Fristen nicht zu versäumen.

Was kostet ein Erbschein bei einem Hauswert von 500.000 Euro?

Die Kosten für einen Erbschein richten sich nach dem Wert des Nachlasses und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Bei einem reinen Immobilienwert von 500.000 Euro fällt für die Beantragung des Erbscheins eine doppelte Gebühr (2,0) an. Gemäß der Gebührentabelle entspricht dies Kosten von exakt 1.870 Euro. Hinzu kommen können noch Auslagen und die Kosten für die eidesstattliche Versicherung, die ebenfalls notwendig ist.

Kann ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen oder muss ich warten?

Sie können ein geerbtes Haus sofort verkaufen, sobald Sie als rechtmäßiger Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Eine gesetzliche Wartefrist existiert nicht. Voraussetzung für den Verkauf ist in der Regel der Erbschein, der Sie als Erben legitimiert und die Umschreibung im Grundbuch ermöglicht. Beachten Sie jedoch eine mögliche Spekulationssteuer, falls der Erblasser die Immobilie weniger als zehn Jahre besessen und nicht selbst bewohnt hat.

Wie wird die Erbschaftsteuer bei vermieteten Immobilien berechnet?

Vermietete Wohnimmobilien genießen einen steuerlichen Vorteil. Für die Berechnung der Erbschaftsteuer wird nicht der volle Verkehrswert, sondern nur 90 % davon angesetzt. Dieser Bewertungsabschlag von 10 % reduziert die steuerliche Last. Bei einer vermieteten Immobilie im Wert von 500.000 Euro würden also nur 450.000 Euro als Grundlage für die Steuerberechnung herangezogen, von denen dann noch Ihre persönlichen Freibeträge abgezogen werden.

Was passiert, wenn ein Erbe nicht verkaufen will, die anderen aber schon?

In einer Erbengemeinschaft müssen wichtige Entscheidungen, wie der Verkauf einer Immobilie, einstimmig getroffen werden. Die Frage „Immobilie geerbt, was nun?“ wird hier besonders komplex. Verweigert ein Miterbe seine Zustimmung, können die anderen ihn auszahlen und seinen Erbteil übernehmen. Ist dies nicht möglich, bleibt als letzter Ausweg die Teilungsversteigerung. Dieses gerichtliche Verfahren erzielt jedoch oft einen deutlich geringeren Erlös als ein freier Verkauf am Markt. Eine professionelle Mediation ist hier oft der bessere Weg.

Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich eine Immobilie erbe?

Nein, bei einem Erbfall fällt keine Grunderwerbsteuer an. Der Erwerb eines Grundstücks durch Erbschaft ist nach § 3 Nr. 2 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) von dieser Steuer befreit. Sie müssen also nicht doppelt belastet werden. Stattdessen unterliegt der Erwerb der Erbschaftsteuer, deren Höhe sich nach dem Verwandtschaftsgrad und dem Wert des Nachlasses richtet. Hier gelten jedoch oft hohe persönliche Freibeträge.

Wann ist die Eigennutzung eines geerbten Hauses steuerfrei?

Die Eigennutzung eines geerbten Familienheims kann vollständig von der Erbschaftsteuer befreit sein. Für Ehe- oder eingetragene Lebenspartner gilt dies unbegrenzt, sofern sie die Immobilie für mindestens zehn Jahre nach dem Erbfall selbst bewohnen. Für Kinder gilt diese Steuerbefreiung ebenfalls unter der Zehnjahresregel, allerdings nur für eine Wohnfläche von bis zu 200 Quadratmetern. Jeder Quadratmeter darüber hinaus wird anteilig besteuert.